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乾立基金:长江三角三四线城市房地产市场机会与****浅析

时间:2018-01-13 23:58来源:网络整理 作者:www.tutma.cn
* 长江三角洲城市群作为国家“十三五规划”中提出要打造的世界级城市群之一,长期以来一直也是国内房地产市场最有吸引力的区域之一。 * 长三角城市群呈现以超大城市上海为主中心,带动周边多个“都市圈”的格局。而今年以来,多轮调控政策对一二线城市的土

* 长江三角洲城市群作为国家“十三五规划”中提出要打造的世界级城市群之一,长期以来一直也是国内房地产市场最有吸引力的区域之一。

* 长三角城市群呈现以超大城市上海为主中心,带动周边多个“都市圈”的格局。而今年以来,多轮调控政策对一二线城市的土地供应、成交、价格等产生较大影响,因此不少房企在布局上出现向三四线城市倾斜的情况,这部分的房地产市场热度明显得到提升。

* 通过同比2016年与2017年前7个月的商品住宅成交量价数据,大致可将长三角三四线城市分为四类:量价齐升型、量跌价升型、量升价稳型和量跌价稳型。

* 结合城市发展的基本面因素与房地产市场现状,得出目前的两类机会城市——远离调控政策覆盖的核心城市周边的“卫星”城市与经济基本面优异、居民购买力强劲的城市。

* 需要**惕的****城市基本上是由于政策持续高压,导致投资、投机**需求快速退场,房地产市场处于调整期;亦或因投资、投机炒作过度,透支未来市场预期的。

引言

作为新型城镇化的主体形态,城市群在国内城镇化格局中日益显现出“纲举目张”的独特作用,并成为经济****发展的重要载体。而长江三角洲城市群(以下简称“长三角城市群”)作为国家“十三五规划”中提出要打造的世界级城市群之一,长期以来一直是我国经济最具活力、开放程度最高、创新能力最强、吸纳外来人口最多的区域之一,因此其房地产市场也是最有吸引力的区域之一。

2017年在一二线城市土地供应紧张的情况下,房企并未放慢拿地的脚步,而是逐渐向三四线城市扩张。

一、长三角城市群发展特点

(一)总况

2016年6月,国家发改委和住建部联合发布了《长江三角洲城市群发展规划》。规划范围包括了位于长三角一个直辖市和三个省的26个城市,包括上海市,江苏省的南京、无锡、常州、苏州、南通、盐城、扬州、镇江、泰州,浙江省的杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州,安徽省的合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城等26市,国土面积 21.17万平方公里,2014年地区生产总值12.67 万亿元,总人口1.5 亿人,分别约占全国的2.2%、18.5%、11%。城镇化率水平达到70%,远超全国57%的平均水平。

作为国内几大城市群中最成熟,整体经济发展水平最高的城市群之一,长三角城市群整体经济活跃度高,**造业发达,有完善的多层次城市体系。

从目前发展现状来看,横向对比世界上的****著名城市群(见下表所示),长三角城市群除面积、人口、GDP数据外,人均GDP、地均GDP等与****水准还是有一定差距的。但是从发展潜力来看,未来随着《规划》的深入推进,长三角城市群逐步完善多个都市圈格局,届时核心城市的引领作用将愈发凸显。同时,构建以铁路、高速公路和长江黄金水道为主通道的综合交通体系,促进信息、能源、水利等基础设施互联互通,到2030年,全面建成具有全球影响力的世界级城市群。

此外,随着优秀人才资源的进一步储备,长三角地区的产业创新能力将得到有效提升,并将****成为产业转型升级的核心因素。这些都将推动整个长三角城市群向世界级城市群的目标迈进。

表:长三角城市群与****城市群的比较

(二) 长三角城市群的基本特点

1. 经济实力强

2016年,上海、苏州、南京及杭州的经济规模超万亿,经济实力雄厚,且增速快于全国平均水平。25个地级以上城市中,22个城市GDP增速超全国水平,仅台州、衢州、丽水增速略低,在6.5%左右。

长三角地区拥有全国最多的上市****,资本力量活跃。当前中国 A股上市****共计3000余家,而长三角地区已有1000余家,占比3 成;珠三角和京津冀城市群分别约 500 家,遥遥领先其他城市群内上市****的数量。上海作为中国的金融中心,资本实力雄厚,加之江浙地区民营经济活跃,企业融资能力与意愿强,与资本结合度高,而资本驱动也使长三角城市群具有更大发展空间。

这从专业机构的统计及排名数据上也能一窥端倪,克而瑞在2017年对全国268个城市的投资前景进行了研究与排名,长三角城市群中有12个城市排在投资前景前50城市行列;而排在倒数50个的城市中,没有长三角城市的身影。

表:投资前景前50的长三角城市

2. 交通网络覆盖面积最大最发达

在密集程度上,长三角中的沪宁、沪杭线段联通城市最为密集,路网覆盖面积最大。以上海为核心的高铁长三角高铁圈,各城市到达上海均在一小时内。上海、杭州、苏州、无锡、嘉兴、金华等几个城市的高铁通车次数都跻身全国的TOP50。

3. 产业发展集中于智能**造与现代服务业

与国外发达城市群相比,长三角城市群目前仍以中低端**造业为主,且产业同构**强,资源配置效率仍低,因此产业转型升级和创新成为未来城市突围的利器。

举例来看,上海的汽车**造业、钢铁等工业曾经一度强盛,但未来金融等行业也将形成在全国乃至全世界形成重要的影响力。

杭州的第三产业势头迅猛,民营企业活跃,形成以阿里巴巴为依托的互联网生态圈。

苏州将依托产业集群优势,紧跟上海创新步伐,科技成果转化灵活,连续3年上榜福布斯创新力最强城市,新三板挂牌企业数仅次于北上深。

南京名校云集,大学生储备丰富,为打赢人才战,提出硕士以上学历买房不限购政策,南京若能将人才优势转为科技优势、产业优势,未来发展潜能巨大。

未来,上海及长三角各节点城市已将创新协同发展作为区域发展重中之重,共同将长三角打造为世界**造业创新中心。

4. 房地产市场化程度高

作为我国城镇化水平、经济发展水平最高的区域之一,长三角城市群居民富足,城市开发水平快速提升,住房需求升级换代,市场过往总体持续呈现量价齐升的态势。

“深耕长三角”和“深耕长三角三四线城市”也已经成为各房企主要策略,市场竞争激烈。同时,长三角地区城**谏闲兄芷谥衅涫谐∽苁锹氏绕舳谙滦兄芷谑币沧钤绯鱿只氐鳎俺坡ナ小扒缬瓯怼薄

(三) 城市群格局——大城市群与小都市圈结合的“多核”形态

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